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マンションの建替え問題(4)

マンションを建て替えるとなると、ローンはどうなるのでしょう。
芦屋はお金持ちが多いといわれますが、それでもすでにローンを支払い終わっており、さらに新しく建て替えるマンションの資金も自己資金でまかなうことが出来、銀行借り入れをしなくてもよい人というのはそんなにいないはずです。住野さんも、今のマンションのローンが1000万円も残っていますし、新しく建て替えるマンションの自己資金などありません。
A建築事務所の報告によれば、建て替え資金として、1戸あたり2000万円程度が必要となるということです。そうすると従来のローンと合わせて3000万円の借り入れとなってしまいます。果たして銀行は融資してくれるのでしょうか。建て替えに賛成をしても、ローンが組めないとすると、結局、別に移り住まないといけなくなります。

それに、今の1000万円のローンについては銀行に対してマンションの区分所有権を担保として提供しています。この担保についてはどうなるのでしょう。
銀行が担保抹消に応じてくれない場合は、マンションの建て替え自体ができなくなるような気もします。そこで、この点について、さらに検討会で勉強を重ねました。幸いなことに、検討会には銀行員の方がいましたので、その人からもいろいろと教えてもらいました。まず、従来のローンの担保については、新マンションにそのまま移行するということがわかりました。これは権利変換計画という計画書を作成し、都道府県知事の認可を受けなければならないのですが、その中に、旧マンションの担保権については、新マンション上に存在するものとして計画を立案しなければならないことが法律上定められており、その計画に従って、新マンションに権利が移行する旨定められているということでした。
(円滑化法第61条第1項、第73条)

では、新マンションの建て替え費用について、融資は受けることができるのでしょうか。新マンションを担保に出して借り入れをする場合、上記の旧ローン1000万円の担保が新マンションに第一順位として移行しますので、新ローンは、第二順位として担保設定されることになります。一般の銀行はこのように劣後した担保であれば、融資には消極的になるような気もするのですが・・・。
しかし、いろいろと調べていると、マンションの建替えに際しての融資制度については、国の方で様々な取り組みがなされていることがわかってきました。
(続く)

マンションの建替えの円滑化等に関する法律

第61条(担保権等の登記に係る権利)

第一項

施行マンションの区分所有権又は敷地利用権について担保権等の登記に係る権利が存するときは、権利変換計画においては、当該担保権等の登記に係る権利は、その権利の目的たる施行マンションの区分所有権又は敷地利用権に対応して与えられるものとして定められた施行再建マンションの区分所有権又は敷地利用権の上に存するものとして定めなければならない。

第73条(担保権等の移行)

施行マンションの区分所有権又は敷地利用権について存する担保権等の登記に係る権利は、権利変換期日以後は、権利変換計画の定めるところに従い、施行再建マンションの区分所有権又は敷地利用権の上に存するものとする。

※掲載している情報は、2007.05.01の情報です。
 そのため記載内容が、最新のものと異なる場合があります。

弁護士:
木村 雅史(きむら まさし)

木村雅史法律事務所 代表

昭和40年7月2日生まれの気さくな弁護士先生。明るく温和な雰囲気と真摯に問題に取り組む姿勢はごくプライベートな問題を安心して任せられます。

<過去に取り扱った案件等>
刑事事件(少年非行事件含む)も扱いますし、また民事一般・・・金融・債権回収、不動産、建設、相続、交通事故その他損害賠償、倒産処理(クレサラ問題含む)も扱っています。離婚等も多いです。特殊な事件ですと児童虐待事件などの取扱い経歴もあり。
まずはご相談下さい。

主な経歴
昭和59年3月兵庫県立明石北高等学校卒業
昭和60年4月京都大学法学部入学
平成2年司法試験合格
平成3年3月京都大学法学部卒業
平成3年4月司法修習生就任
平成5年4月弁護士登録(大阪弁護士会)
平成11年4月木村雅史法律事務所開業
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