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マンションの建替え問題(3)

住野さんも参加しているマンション建替検討会で、A建築事務所より、①建替えた場合、②建替えずに修繕で維持していく場合、それぞれの費用の見込みについて、報告がなされました。その報告によると、20年以上の長期的な視野に立った場合、建替えた方が結果的に安くなるというものでした。しかも、A建築事務所からは様々なグレードのマンションのプランが複数出されましたが、オートロックやバリアフリー、ウォシュレットなど、設備を充実させたプランでもそうなるということでした。
そこで、建替えた方がいいのではないかという意見が次第に増えるようになってきました。
でも、反対している人の立場や、ローンや、工事期間中の生活場所はどうなるのでしょう。住野さんも、「建替えた方がいいのかなあ」、と気持ちが揺れるようになってきていますが、やはり不安は大きいです。

そこで、法律的な問題について、さらに勉強会を重ねることにしました。
まず、反対している人の立場ですが、区分所有法第63条第4項で、その区分所有権を時価で売渡すよう請求ができることがわかりました。そして、それは建替賛成者で作る「建替組合」という組合から請求もできるし、デベロッパーに事業参加してもらっている場合などには、そこから請求してもらうこともできることがわかりました。

でも、売渡しの請求をした場合、その反対者の区分所有権の「時価」ってどうやって決めるのでしょう。住野さんが勉強会でA建築事務所に聞いてみたところ、「不動産鑑定士に鑑定書を出してもらう必要があるでしょうね。それでも納得されない場合には裁判になってしまうかもしれません。でも、裁判でも、不動産鑑定士の鑑定書が一番重要な資料になりますから、結局、時間がかかるだけです。できるだけ、そうならないよう、鑑定書をもとに、反対している人と十分話し合いを重ねる必要があるでしょうね」との答えでした。では、時価が決まった場合、売り渡しの請求を受けた反対者はすぐに出ていかないといけないのでしょうか。この点は、区分所有法第63条第5項で、すぐに出て行くことになるととても生活上困難が生じるような場合には、裁判所の命令で、代金の支払いや提供を受けてから最長1年間は、明け渡しが猶予されるという規定があることがわかりました。(続く)

建物の区分所有等に関する法律(区分所有法)

第63条(区分所有権等の売渡し請求等)

第4項(抄)

「・・・建替え決議に賛成した各区分所有者若しくは建替え決議の内容により建替えに参加する旨を回答した各区分所有者・・・又はこれらの者の全員の合意により区分所有権及び敷地利用権を買い受けることができる者として指定された者・・・は、・・・・建替えに参加しない旨を回答した区分所有者・・・に対し、区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すべきことを請求することができる。」

第5項

前項の規定による請求があつた場合において、建替えに参加しない旨を回答した区分所有者が建物の明渡しによりその生活上著しい困難を生ずるおそれがあり、かつ、建替え決議の遂行に甚だしい影響を及ぼさないものと認めるべき顕著な事由があるときは、裁判所は、その者の請求により、代金の支払又は提供の日から一年を超えない範囲内において、建物の明渡しにつき相当の期限を許与することができる。」

※掲載している情報は、2007.04.01の情報です。
 そのため記載内容が、最新のものと異なる場合があります。

弁護士:
木村 雅史(きむら まさし)

木村雅史法律事務所 代表

昭和40年7月2日生まれの気さくな弁護士先生。明るく温和な雰囲気と真摯に問題に取り組む姿勢はごくプライベートな問題を安心して任せられます。

<過去に取り扱った案件等>
刑事事件(少年非行事件含む)も扱いますし、また民事一般・・・金融・債権回収、不動産、建設、相続、交通事故その他損害賠償、倒産処理(クレサラ問題含む)も扱っています。離婚等も多いです。特殊な事件ですと児童虐待事件などの取扱い経歴もあり。
まずはご相談下さい。

主な経歴
昭和59年3月兵庫県立明石北高等学校卒業
昭和60年4月京都大学法学部入学
平成2年司法試験合格
平成3年3月京都大学法学部卒業
平成3年4月司法修習生就任
平成5年4月弁護士登録(大阪弁護士会)
平成11年4月木村雅史法律事務所開業
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